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实施住房限售政策,放宽落户限制 上海频出新政防控人才“挤出效应”

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  上海市政府连续两日发文,背后释放着吸引人才的积极信号。
 
  3月3日,上海市房管局发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》,其中最受关注的是上海将“实施住房限售”,即对按照优先购房政策购买的新建商品住房,在购房合同网签备案满5年后方可转让。
 
  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代周报表示,上海采取限售政策的背后是政府吸引人才的良苦用心。“在二手房价格高企的背景下,上海通过土地限价、新房限价等(政策),令一手房价格相对较低,以此作为福利给没有房子的新上海人。但为了防止炒作,把房子给到那些真正需要的人,因此启动限售政策。”
 
  上海的野心在于,它不仅要避免“高房价”吓跑人才,同时还希望在“人才大战”中抢占重要一席。在此前一日(2日),上海市人民政府还印发了《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》,提出将在5个新城里实行差异化人口和人才政策。
 
  高房价的溢出效应
 
  在3日发布的楼市调控新政中,外界大多认为此举进一步限制了新建商品住房的炒作,有助于上海楼市降温。
 
  那么在过去的2020年,上海楼市究竟有多火?根据中国指数研究院的数据显示,横盘三年的上海房价在2020年初开启上涨行情,成交均价在11月份突破5万元。
 
  不过,上海房价在区域方面的差异也极大。上述数据显示,从上海的环线分布中,中环内涨幅更为明显。内环内、内中环间、中外环间、外郊环间以及郊环外成交均价分别为11.86万元/平米、9.83万元/平米、7.09万元/平米、4.78万元/平米以及 3.21万元/平米。其中,内环内成交均价涨幅最高,为8.1%,内中环间以及中外环间涨幅均超过 6%。
 
  虽然上海市中心城区维持着高房价,但却仍然是“一房难求”。与此同时,房价对于人才的“挤出效应”也愈加明显。
 
  上海市人才理论研究基地研究员杨国庆向时代周报表示,放眼全球,特大城市的高房价对人才的挤出效应是普遍存在的,上海也不例外。“辩证地来看,特大城市能够支付给高精尖人才的报酬,会在相当程度上抵消高房价带来的压力,而能够承受高房价而留下来的往往也是特大城市所需的人才。从这个角度来讲,高房价对人才去留的影响有一种住房市场规律在支配,有其合理性。”
 
  不过,在过去的2020年,上海频频传出放宽人才落户限制的信号。去年,上海居转户的人数达到18418,通过人才引进落户的也有13043人,与去年相比分别增长40.4%和48.4%。事实上,在中心城区日渐饱和的情况下,上海市希望通过再造新城的方式重新打造一个人才流向的洼地。
 
  在3月2日上海市发布的《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》中便提及,至2035年,嘉定、青浦、松江、奉贤和南汇5个新城各集聚100万左右常住人口,至2025年,5个新城常住人口总规模达360万左右。
 
  如何凸显新城的吸引力?首要一点是从住房入手,上述意见提出将探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策。
 
  上海中原地产市场分析师卢文曦认为,对于在5个新城买房的购房者来说,“差异化”将体现为可能将给予他们更多的优惠政策,同时新城对于引进人才的居转户年限也有望放宽至5年。
 
  目前,相关的政策已经开始实行,嘉定和松江针对人才购房已给予了一定的补贴,而在南汇,紧缺人才或者是核心人才的落户只需3年即可。
 
  “从区域的发展来看,上海新城的发展需要产业的信心加人口的导入,而没有优惠政策,人才不一定会进来。”卢文曦说。
 
  在租赁方面,卢文曦认为,新城在住房规划方面会更加精细,不单有面向人才的租赁住房,还有普通的租赁住房,然后再过渡到保障性质的住房。
 
  从目前的趋势来看,租赁住房的供给也在向新城倾斜。据《国际金融报》统计,2020年以来,上海累计出让租赁住宅用地19宗,从数量和面积来看,供地主力是青浦、浦东、奉贤、普陀等区域。
 
  不过卢文曦还指出,郊区的公共服务配套仍然需要完善和提升。
 
  郊区变身长三角城际枢纽
 
  事实上,上海要打造“新城”的说法并不新,首次提及是在2001年,当时规划还包括金山和崇明城桥。但杨国庆认为,上海郊区发展长期存在“灯下黑”现象,“以前核心产业高度集中在中心城区,郊区作为卫星城和睡城的特征十分明显,因而总体上产业层次不高,经济水平不强。”
 
  不过,在早前上海市公布的“十四五”规划中,五大新城定位既不是城市副中心,也不是卫星城,而是独立的综合节点性城市。杨国庆形容,现在新城规划的目标是要摆脱配角,成为主角。
 
  根据规划,5个新城在未来的15年里要各聚集100万常住人口,任务不可谓不小,这在很大程度上将考验当地产业的发展能力。
 
  杨国庆向时代周报分析指出,嘉定新城的汽车产业特色已经长期存在,在此基础上打造先进制造业集群;青浦新城在长三角一体化示范区效应带动下迅速崛起,近年备受瞩目;松江新城在大学城的基础上,近年来着力于G60科创走廊,也形成较好的影响力。
 
  在3月1日召开的新城建设推进大会上,上海市政府明确了未来会推动全市重大产业项目布局向新城倾斜和集聚。
 
  而更重要的是,5个原本位于郊区远离市中心的城市在长三角发展的背景下成为重要的“领地”。从地理上来看,青浦和嘉定直接接壤江苏的昆山和太仓,而松江则比邻浙江。不难看出,上海有意将5个新城打造成为长三角的城际枢纽。
 
  卢文曦认为,要实现长三角一体化,上海肯定要与江苏、浙江甚至是更远的合肥联系。“从城市的关联度来看,青浦、嘉定和松江位于上海的西北部,是上海的门户,因此交通的枢纽性和节点显得十分重要。”
 
  在3月2日一同发布的还有《“十四五”新城交通发展专项方案》。其中提到,到“十四五”末,形成支撑“30、45、60”出行目标的综合交通体系基本框架:30分钟实现内部及联系周边中心镇出行,45分钟到达近沪城市、中心城和相邻新城,60分钟衔接浦东和虹桥两大门户枢纽。
 
  具体来看,嘉定新城将打造为沪宁发展轴上的节点,青浦新城将结合沪苏嘉城际、嘉青松金线,在17号线青浦新城站形成三线换乘的青浦新城枢纽,松江新城则结合沪昆高铁、沪杭城际、沪苏湖铁路,将松江南站打造为松江枢纽。
 
  杨国庆认为,交通便利是经济发展与人才集聚的必要前提。五大新城在新一轮规划中都高度重视交通基础设施建设,正在规划形成包括交通枢纽、地铁轨道、快高速路、内部道路等在内的交通体系。
 
  与此同时,5个新城也将在长三角发挥对人才的虹吸。“人才体会到交通便利,再加上政府大力规划的良好预期,自然而然愿意选择前来就业和居住。除了对上海市区部分人才形成吸引之外,中短期内也会相应形成五个中等规模、各具特色的长三角人才高地。”杨国庆说。
 
  
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